¿Qué es la zona restringida?

La Constitución mexicana define una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas. Dentro de ella, los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas.

¿Qué hace el fideicomiso?

Una institución de crédito mexicana adquiere como fiduciaria los derechos sobre el inmueble. La persona extranjera aparece como fideicomisaria o beneficiaria y recibe los derechos de uso y aprovechamiento establecidos en el contrato, sin que se constituya dominio directo a su nombre.

La estructura requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y el contrato debe formalizarse en escritura pública.

Duración

La Ley de Inversión Extranjera establece una duración máxima de 50 años para estos fideicomisos y permite solicitar su prórroga. La vigencia concreta, beneficiarios sustitutos, facultades y condiciones deben revisarse en el contrato y con el notario.

Proceso general

  • Identificar el inmueble y realizar la revisión jurídica previa.
  • Seleccionar una institución bancaria fiduciaria.
  • Integrar la información del comprador, inmueble, uso y beneficiarios.
  • Solicitar el permiso de la SRE por conducto de la institución fiduciaria.
  • Preparar y firmar la escritura ante notario.
  • Inscribir la operación en el Registro Público de la Propiedad.

Costos y preguntas que debes anticipar

  • Cuota de apertura y administración anual del banco fiduciario.
  • Permiso de SRE, honorarios notariales, avalúo, impuestos y registro.
  • Facultades para vender, ceder derechos o designar beneficiarios sustitutos.
  • Procedimiento si el comprador no puede acudir personalmente a firmar.
  • Documentos extranjeros que necesitan apostilla, traducción o ratificación.